O wspólnotach

1. Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa, kiedy powstaje, udziały ?

Ze wspólnotami mieszkaniowymi mamy do czynienia w budynkach wielolokalowych i tworzą ją wszyscy właściciele lokali zarówno mieszkalnych jak i użytkowych danej nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej jednakże posiada jej niektóre cechy: może pozywać i być pozywana może również zaciągać zobowiązania.

Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa tzn.,że powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Wyodrębnienie to musi być zawarte poprzez umowę w formę aktu notarialnego ponieważ inaczej nie rodzi skutków prawnych. Umowa taka może być zawarta przez współwłaścicieli nieruchomości albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Powszechnie spotykana to umowa, którą zawiera właściciel domu- budynku- z nabywcą lokalu tzw. Sprzedaż.

Przykład. Gmina dokonuje pierwszej sprzedaży w budynku, który do tej pory był tylko jej własnością. Nabywca lokalu staje się właścicielem lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi, współwłaścicielem części wspólnych budynku oraz współużytkownikiem wieczystym działki gruntu na której posadowiona jest nieruchomość. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w części wspólnej nieruchomości odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W takim samym udziale właściciel nabywa prawo współużytkowania wieczystego do działki gruntu. Wyjaśnić należy że do pomieszczeń przynależnych zaliczamy piwnice jak również komórkę lub garaż. Nie muszą się one znajdować w tym samym budynku ale w granicach tej samej działki. Natomiast do części wspólnych nieruchomości zgodnie z ustawą zaliczamy : grunt oraz te części nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku jednego właściciela tj : dach , elewacja, ciągi komunikacyjne tj. klatka schodowa, szyby win, zsypy czasem piwnice. Sytuacja taka ma miejsce gdy podczas pierwszego wyodrębnienia lokalu sprzedaż nastąpiła bez piwnic czyli sprzedano sam lokal bez pomieszczenia przynależnego wtedy piwnice również są częścią wspólną i stanowią własność Wspólnoty Mieszkaniowej.

Ten przykład wyodrębnienia lokalu pokazuje najczęściej spotykaną sytuację natomiast wyodrębnienie może nastąpić również (też dosyć często spotykany) na mocy umowy zobowiązaniowej dewelopera w domach jeszcze niewybudowanych. W takiej umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na rzecz osób z którymi tę umowę podpisuje z chwilą ich wybudowania.

Jeszcze inną formą wyodrębnienia lokali, ale rzadziej spotykaną jest wyodrębnienie lokalu na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

W pierwszym przypadku takiej czynności dokona właściciel budynku wielolokalowego, który wyodrębni w formie aktu notarialnego poszczególne lokale i tym samym nie będzie już właścicielem całego budynku. lecz właścicielem poszczególnych lokali znajdujących się

w tym budynku. Prawdopodobnie będzie on sukcesywnie przenosił prawo własności poszczególnych lokali na kolejnych nabywców.

Na drogę sądową występują współwłaściciele nieruchomości w przypadku gdy nie mogą dojść do porozumienia co do podziału i wyodrębnienia poszczególnych lokali. Wtedy współwłaściciele składają pozew do Sądu , który uwzględniając interesy wszystkich współwłaścicieli nieruchomości dokona zniesienia współwłasności i ustali udziały w nieruchomości.

Przykład: Do budynku wielolokalowego nabyło prawa własności kilka osób. Nie mogąc dojść do porozumienia w sprawie podziału tej nieruchomości w celu wyodrębnienia poszczególnych lokali zwracają się do sądu o rozstrzygnięcie sporu.

Do wyodrębnienia lokalu niezbędne złożenie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wydaje je Urząd Miejski na podstawie stosownych dokumentów tj. rzut lokalu z oznaczeniem przyłączonych mediów.

Przy polubownym zniesieniu współwłasności i wyodrębnianiu lokal u notariusza również konieczne jest zaświadczenie o tym że mogą one funkcjonować niezależnie oraz dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości.

Inne tematycznie powiązane strony:

†